Cuestión. Estoy interesado en la compra de una vivienda que no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, y no dispongo de todo el dinero necesario para su compra. ¿Es posible que esto impida al Banco concederme la hipoteca que necesito?

TAD. Uno de los requisitos constitutivos de la hipoteca, es su inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo tanto, si el inmueble que usted pretende comprar no se encuentra inscrito en el mismo, será difícil que alguna entidad bancaria le conceda la hipoteca que pretende. Le recomendamos que negocie con el vendedor, para que este proceda a inmatricular el inmueble en el Registro antes de su venta y, de este modo, posibilitarle la obtención de la hipoteca que desea.

Cuestión. Vivo en un apartamento de alquiler y el propietario del mismo se niega sistemáticamente a reparar las averías que se producen, ¿puedo obligarle a repararlas o debo asumirlas personalmente?

TAD. El arrendador está obligado por la ley a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. En este sentido, el arrendatario puede realizar, previa comunicación al arrendador, las reparaciones que sean urgentes, exigiendo más tarde su importe al arrendador.  No obstante, si finalmente el  arrendador no lleva a cabo las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, el arrendatario se verá facultado para resolver el contrato.

Cuestión. Mi padre me ha declarado, junto con mis hermanos, heredera de sus bienes. En el caso de que yo fallezca antes que mi padre, ¿tendrían derecho mis hijos a heredar lo que a mi me pudiera corresponder?

TAD. Si usted no vive cuando fallezca el testador, sus hijos no podrán heredar nada a través de ese testamento, sin perjuicio de que hereden parte de la herencia por otra vía. Si en el testamento se designa como heredera a una persona que ya ha fallecido, ésta no transmite con carácter general ese derecho a sus herederos, a no ser que en el mismo testamento se les nombre sustitutos en caso de fallecer el heredero.

Cuestión. Hace unos meses llegué a un acuerdo verbal con el propietario del piso en el que vivo para alquilarlo durante tiempo indefinido, pero no firmamos ningún contrato, ¿hasta cuándo podré permanecer en esta vivienda?

TAD. Aunque no haya firmado un contrato, éste existe desde el momento en el que ambas partes prestan su consentimiento, por lo que el contrato verbal que le une con el propietario de la vivienda tiene la misma vigencia que uno escrito y, en consecuencia, se le aplicarán las condiciones generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos; por tanto, el contrato tendrá una duración mínima de un año, con independencia de la prórrogas automáticas que prevé la ley.

Cuestión.  El pasado mes de marzo me compré un apartamento en un lugar tranquilo de Andalucía, y el vendedor insistió en que, al ser la propietaria de la vivienda durante la mayor parte de 2012, yo debía pagar el IBI correspondiente a este año. ¿Estaba en lo cierto el vendedor, o tendríamos que haber asumido ambos el pago del IBI de forma proporcional?

TAD. El pago del IBI correspondiente a una determinada anualidad ha de asumirlo quien sea propietario del inmueble el 1 de enero de ese año, por tanto, en su caso debería haber pagado este impuesto íntegramente el vendedor. No obstante, en muchas ocasiones comprador y vendedor deciden pagar el IBI conjuntamente.

Cuestión. Uno de mis vecinos no ha pagado el recibo de la comunidad en los últimos meses. A pesar de haberle requerido en varias ocasiones sigue sin abonar lo que le corresponde. ¿Qué podemos hacer? 

TAD. Pueden exigirle el pago a través de un procedimiento monitorio. Para ello, se ha de acordar la liquidación de la deuda en la Junta de Propietarios y notificársela por escrito al propietario moroso. Si no paga, se interpone la demanda en el juzgado, aunque previamente se ha de emitir un certificado acreditando el acuerdo y el impago de la cantidad debida. El juez requerirá al deudor para que pague en el plazo de 20 días, y si éste no lo hace, el juez dictará auto de ejecución contra sus bienes.

Cuestión. Hace menos de un año sufrí una caída del autobús público que me transportaba, a consecuencia de la imprudencia del conductor que cerró la puerta trasera cuando yo aún no me había apeado del bus, lo que me ha causado varias lesiones dado mi avanzada edad. ¿Debo interponer denuncia contra la empresa municipal de transporte únicamente o también contra la compañía aseguradora?.

TAD. La compañía aseguradora es la responsable civil directa de los daños que usted ha sufrido, como consecuencia de la imprudencia o negligencia del conductor. Por ello, la denuncia deberá ir dirigida tanto contra la empresa de transporte como contra la compañía aseguradora, debiendo tener en cuenta que dispone de un plazo de 6 meses para interponer denuncia penal y de 1 año para acudir al ámbito civil. Transcurridos dichos periodos la acción habría prescrito.

Cuestión. ¿Qué ocurre si mi marido fallece sin otorgar testamento?.

TAD.  La ley establece que toda la herencia irá a parar a los hijos, a partes iguales, y si alguno de ellos hubiera fallecido, a los nietos. Mientras, al cónyuge le pertenecería la legítima; es decir, el usufructo vitalicio de la tercera parte de la herencia.

Si no hubiera descendientes, heredarán sus ascendientes, que compartirían la mitad de los bienes con el cónyuge. Si tampoco hubiera ascendientes, el cónyuge se quedará con la totalidad de la herencia. Por último, si no hay descendientes, ascendientes o cónyuge, podrán heredar los hermanos y el resto de familiares, que deberán acudir a juicio para conseguir la declaración de herederos. En último caso, si no existe ningún familiar, los bienes pasan a manos del Estado.

Cuestión. Ha fallecido un familiar que tenia en propiedad una serie de bienes, y estamos realizando los tramites para poder recibir la herencia, pero unos amigos nos han dicho que deberíamos solicitar el beneficio de inventario ¿Qué es y cómo se hace eso?.

TAD. Debe hacerlo ante el Notario cuando se va a recibir la herencia. Cuando se acepte una herencia siempre tiene que hacerse “a beneficio de inventario», con objeto de evitar que los posibles acreedores que tenga el causante de la herencia, reclamen los bienes propios de los herederos. Si admiten ustedes la herencia pura y simplemente, tendrían que responder con sus propios bienes de las deudas que no puedan pagarse con la herencia.

Cuestión. ¿El impago de cuantas rentas mensuales le puede dar derecho al arrendador de una vivienda a instar el desahucio?.

TAD. Los Juzgados y Tribunales españoles vienen estableciendo que basta con que el inquilino tenga un retraso en el pago de la renta para iniciar un procedimiento de desahucio. No obstante, el inquilino puede “enervar la acción” si, una vez se le da traslado de la demanda de desahucio, paga al propietario las rentas debidas.